Абстрактные убытки участников долевого строительства

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Однако, ко взысканию можно предъявить еще и так называемые «абстрактные убытки».

В настоящей статье описана возможность взыскания абстрактных убытков применительно к отношениям сторон договора долевого участия (ДДУ).

При заключении договора долевого участия, дольщик рассчитывает через определенное время получить объект по закрепленной в договоре цене.

Что происходит, если застройщик не исполняет условия договора и претензионный порядок не приносит своих результатов? Стороны расторгают договор, и дольщик, в соответствии с Федеральным  законом  от  30.12.2004  №  214-ФЗ  «Об  участии  в  долевом строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости и  о  внесении  изменений  в  некоторые  законодательные  акты  Российской Федерации», получает право не только вернуть свои вложенные деньги, но и получить неустойку в виде пени и штрафа. Как правило, на этом требования заканчиваются (если не учитывать дополнительные требования о компенсации и индексации денежных сумм при неисполнении решения суда продолжительное время).

Однако, участник долевого строительства (дольщик) имеет также право на взыскание убытков, в частности, уплаты разницы между ценой  недвижимого  имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абстрактные убытки).

В соответствии со статьей 10 закона об участии в долевом строительстве, в  случае  неисполнения  или  ненадлежащего  исполнения  обязательств  по договору  сторона,  не  исполнившая  своих  обязательств  или  ненадлежаще исполнившая  свои  обязательства,  обязана  возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Проценты,  начисляемые  в  соответствии с законом об участии в долевом строительстве, являются минимальным презюмируемым  размером  платы  за  пользование  деньгами  застройщиком  без осуществления им встречного предоставления, что не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением основного обязательства, ради возникновения  которого  заключался  ДДУ.

Если  взыскание  процентов  за  пользование  денежными  средствами призвано  компенсировать  убытки  кредитора,  связанные  с  отсутствием в  определенный  период  времени  у  него  денежных  средств  без  встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

Таким образом, в случаях, когда кредитор  расторгает  договор  и  требует  на  основании  пункта  2  статьи 393.1 ГК РФ  возмещения  абстрактных  убытков,  вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки  подлежат  взысканию  в полном  размере  помимо  начисленных процентов.

Абстрактный  метод  расчета  убытков  предполагает  взыскание  в  пользу кредитора разницы между текущей ценой исполнения и ценой, установленной договором за исполнение.

В  пункте  11  постановления  Пленума  Верховного  Суда  Российской Федерации  от  24.03.2016  №  7  «О  применении  судами  некоторых  положений Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  об  ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и  2  статьи  405  ГК РФ,  риски  изменения  цен  на  сопоставимые товары,  работы  или  услуги  возлагаются  на  сторону,  неисполнение или  ненадлежащее  исполнение  договора  которой  повлекло  его  досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Текущей  ценой  признается  цена,  взимаемая  в  момент  прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть  исполнен  договор,  а  при  отсутствии  текущей  цены  в  указанном  месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в  будущем»,  абзаце  первом  и  четвертом  пункта  31  постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами  гражданских  дел  по  спорам  о  защите  прав  потребителей»,  пунктах  8 и  35  Обзора  практики  разрешения  судами  споров,  возникающих  в  связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости,  утвержденного   Президиумом  Верховного  Суда Российской Федерации 04.12.2013.

Вопросов практического применения материальных норм права много и при обращении в «Центр Правовой Помощи Сергея Чекмарева» Вам помогут в них разобраться специалисты с большим опытом работы.