Проценты по ипотеке можно взыскать с застройщика по ДДУ

На договоры долевого участия распространяют свое действие Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 N 2300-1, которые призваны максимально защитить права дольщиков и обеспечить им возможность, вне зависимости от уровня инфляции и роста цен на объекты недвижимости, получить желаемые квадратные метры.

Много написано о возможности взыскания штрафов и сумм неустойки при  неисполнении условий договора участия в долевом строительстве, но в настоящей статье предлагаем остановиться и обратить внимание на возможность взыскания убытков с застройщика, которые возникли у дольщика, если объект недвижимости приобретался в кредит.

Основное количество современных дольщиков – это граждане, которые приобретают квартиры по ипотечным кредитам. Проценты по договорам кредита дольщики платят самостоятельно и при расторжении договора участия в долевом строительстве суды, часто, не рассматривают их в качестве убытков дольщиков, так как договор долевого участия и договор кредита – это два самостоятельных договора, в которых разные стороны, а кредитные обязательства являются допустимым риском заемщика. Такой подход судов является частично ошибочным. Застройщик обязан полностью погасить убытки дольщика, которые возникли у последнего после расторжения договора долевого участия по вине застройщика. К таким убыткам относятся и проценты по ипотечному кредиту.

В силу статей 309 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по причинам, к примеру: неисполнения обязательств по передаче квартиры с нарушением срока более чем на два месяца или нарушением требований к качеству квартиры; в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора.

Согласно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причинённые убытки сверх неустойки.

Основанием к признанию убытков именно по расторгнутой сделке по договору долевого участия является то, что договор долевого участия и договор ипотеки заключается в один день; договором долевого участия прямо предусмотрена обязанность заключения ипотечного договора; в ипотечном договоре указано, что кредит выдается именно под приобретение квартиры по конкретному договору долевого участия; договор долевого участия расторгнут по причине нарушения обязательств именно застройщиком.

Возможно, сумма таких убытков будет не значительной по сравнению со стоимостью неполученной квартиры, но если применить все возможные санкции и потребовать полного исполнения законных обязательств застройщика-должника, а именно: пени и штрафы по закону о долевом участии и по закону о защите прав потребителей, а также неустойку за пользование чужими денежными средствами, абстрактные убытки (разница между ценой в договоре и ценой аналогичной квартиры на день расторжения договора долевого участия) и, наконец , убытки по ипотечному договору; то можно рассчитывать на приобретение иного объекта недвижимости без существенных потерь.

Помочь разрешить споры с застройщиками Вам могут специалисты «Центра Правовой Помощи Сергея Чекмарева».