Застройщик в долевом строительстве обязан ...

С 2004 года как появился Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», споры о его исполнении не утихают. Кто должен? Сколько? В какие сроки? Кому? Какие гарантии? и т.д. Хотя первоначально все облегченно вздохнули, предположив, что порядок на рынке первичного жилья теперь наведен. Многие вопросы были решены, но появились и новые. Одну из них недавно рассматривал Верховный суд РФ, который не согласился с мнениями нижестоящих судов о невозможности расторжения договора Дольщиком в случае выявления им при приемке объекта недвижимости «несущественных недостатков».

Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения (Определение № 47-КГ18-14).

Между Гражданином и Застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить трехэтажный многоквартирный жилой дом и передать в собственность Дольщика двухкомнатную квартиру.

Дольщиком обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены.

Застройщик в срок построил объект недвижимости и направил Дольщику уведомление о передаче объекта долевого строительства.

Дольщик осмотрел объект недвижимости и обратились к Застройщику с претензией, в которой указал на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, а именно: при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема отсутствовавала межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для использования в системе отопления, черновая отделка не соответствует нормам СНиП – стены не отштукатурены, пол не выровнен стяжкой.

В связи с выявленными недостатками, Дольщик отказался подписать акт приема-передачи до их устранения.

Кроме этого, проведенной Дольщиком экспертизой выявлен еще ряд существенных недостатков в построенном здании, касающихся материалов несущих стен, плит перекрытий, материалов пространственного заполнения и т.д.

Застройщик отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на ее необоснованность.

Дольщик направили в адрес Застройщика уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств, а впоследствии иск в суд.

При рассмотрении иска в суде, проведенная дополнительно строительно-техническая экспертиза подтвердила обоснованность требований Дольщика, но недостатки описала как несущественные и устранимые. В расторжении договора было отказано.

Дело рассмотрел Верховный Суд РФ и, отменив решения нижестоящих судов, отметил следующее:

Согласно закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Дольщик вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Также Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный Дольщиком разумный срок и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, не основана на законе и праве Дольщика. Существенным обстоятельством является установленный факт нарушения условий договора и строительных норм, действия Застройщика по устранению выявленных несоответствий, а не возможность их устранения в принципе.

В практике ведения дел специалистами «Центра Правовой Помощи Сергея Чекмарева» имеется положительный опыт разрешения подобных споров. Будем рады помочь Вам и по иным вопросам участия в долевом строительстве.