В приватизации земли не могут отказать только на основании, что дом на ней непригоден для проживания

Приватизация - это процесс передачи государственной собственности в частную.

В 90-х годах после распада СССР большинство граждан нашей страны захотели стать реальными собственниками чего-то государственного и начали активно приобретать права на различные объекты недвижимого имущества, которым пользовались. Тем более, что за процесс «разгосударствления» почти ничего не надо было платить. То есть государство, как бы, дарило свое имущество всем и каждому, кто имел к нему хоть какое-то отношение.

По своей неграмотности, а может по нежеланию вникать во многие вопросы, новый собственник часто не задумывался о том, что, к примеру, дом и земля, на котором он стоит – это два разных объекта, на которые необходимо оформлять разные документы, чтобы приобрести все права.

Сейчас часть встречаются случаи, когда владелец земельного участка может быть существенно ограничен в своих правах на него иными лицами, которые зарегистрировали права на смежные участки с «захватом» территории Вашего. А может оказаться и так, что Вас могут попросить вообще убраться с участка, который Вам не принадлежит …

Один из таких вопросов разобрал Верховный Суд Российской Федерации.

Фабула: гражданин «N» являлся собственником жилого дома, находящегося на незарегистрированном земельном участке. Дом сгорел до тла и для его восстановления собственник намеревался получить кредит, но банки отказывали на том основании, что строить новый дом на неизвестно чьем участке является рискованным.

В соответствии со статьей 16 Земельного кодекса Российской Федерации земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью.

Гражданин обратился с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности, зарегистрированный в соответствии с требованиями закона объект недвижимого имущества, но получил отказ, поскольку согласно акту проверки фактического использования земельного участка установлен факт расположения на нем разрушенного строения, непригодного для проживания.

По мнению органа государственной власти, на момент возникновения спорных правоотношений жилой дом, несмотря на наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии у административного истца права собственности на него, не отвечал установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающим понятия объектов жилищных прав, а также не соответствовал критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Нахождение здания в разрушенном состоянии свидетельствует о невозможности его использования по назначению.

Законность отказа, со ссылками на пункты 14, 19 статьи 39.16, статьи 39.19, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поддержали суды трех инстанций.

Однако, Высшая судебная инстанция отменила судебные акты, отметив следующее: объект недвижимого имущества зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом, построенный в 1962г. и, находящейся на земельном участке, предоставленном владельцу дома в бессрочное пользование. Согласно вышеуказанному акту осмотра: стены дома кирпичные, крыша отсутствует, вид разрешенного использования земельного участка - для жилищного строительства.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности на объект недвижимого имущества никем не оспорено, следовательно оно не прекращено фактом утраты возможности проживания в нем.

Толкуя норму статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суды сослались на то, что дом пострадал при пожаре, следовательно, у его собственника отсутствует исключительное право на предоставление расположенного под домом земельного участка в собственность бесплатно. Однако, положение указанной нормы не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику здания, строения, если такой объект недвижимости находится в поврежденном состоянии.

Факт регистрации права собственности на дом является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка.

То обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не может влиять на право Репиной Г.П. на приватизацию расположенного под жилым домом земельного участка, закон такого ограничения не содержит. Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта.

Верховный суд отметил такое существенное обстоятельство, упущенное из виду нижестоящими судами, что оформление прав на земельный участок необходимо административному истцу для восстановления дома.

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок с учетом требований части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации препятствует собственнику дома произвести его реконструкцию.

Необходимо также заметить, что пунктом 9.1. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на указанном праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

В описанном случае вопрос был разрешен в пользу заинтересованного лица, но несколько инстанций профессиональных юристов все-таки изначально были иного мнения. Было потрачено много времени и сил.

Чтобы не стать заложниками подобных ситуаций, необходимо при возникновении вопросов сразу обращаться за помощью специалистов и доводить все до результата. Если бы собственник изначально приватизировал и дом, и землю в комплексе, то не пришлось бы тратить столько времени на суды.

Профессиональные юридические советы и консультацию Вам всегда готовы оказать специалисты «Центра Правовой Помощи Сергея Чекмарева».