Н. Новгород, ул. Канавинская 2А, оф. 604 (На карте)

Передача земли в субаренду без согласия арендатора-собственника

Передача земли в субаренду без согласия арендатора-собственника

Если договором аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального округа, и заключенного на срок более 5 лет предусмотрено обязательное согласование арендатора с арендодателем право субаренды, а последний в нем отказывает, то можно ли нарушить это условие договора без серьезных последствий?

На вопрос можно ответить – «можно». И более того, это не будет являться нарушением условий договора, так как условия договора, не соответствующие закону являются недействительными.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В дополнение к этому, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Арендодатель не может потребовать досрочного расторжения договора аренды или изменения его условий в одностороннем порядке.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, императивно устанавливает свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, а также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Следует обратить внимание на то, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. При этом, арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков, как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором обязанности по уведомлению.

Вопросы аренды земельных участков и иных объектов недвижимости Вам разъяснят специалисты «Центра Правовой Помощи Сергея Чекмарева».

Похожие статьи

Об авторе

Чекмарев Сергей Александрович

Чекмарев Сергей Александрович

Руководитель центра Правовой Помощи

Юрист со стажем практической работы более 20 лет.

Автор многочисленных научных статей на тему юриспруденции

  • Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Добавить отзыв

Вы комментируете как Гость.

Центр Права Сергея Чекмарева

  • Н. Новгород, ул. Канавинская 2А, оф. 604
  • «Пл. Революции» (Московский вокзал)
  • Пн. - Пт. с 10.00 до 18.00
  • +7 (831) 410-00-62, +7 (950) 602-66-72
  • Консультация по Viber Viber Консультация по WhatsApp WhatsApp Консультация по Telegram Telegram Консультация по Skype Skype
  • Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Схема проезда

Впервые у нас? Зарегистрируйтесь сейчас!

Авторизуйтесь на сайте